Начнём с самого главного: требуется или нет менять украинские документы о праве собственности на недвижимость на российские?

Ответ на данный вопрос чётко прописан в статье 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ. В законе говорится, что все права на недвижимое имущество, зарегистрированные до перехода Крыма в состав России, признаются юридически действительными бессрочно и их перерегистрация не требуется. То есть госакты на землю, зарегистрированные по украинскому законодательству, а также свидетельства о праве собственности, о приватизации квартиры, нотариально заверенные договоры купли-продажи признаются на всей территории России и обязательной перерегистрации не подлежат. По сути, то же самое прописано и в статье 8 Закона РК от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношении на территории Республики Крым».

Если же человек желает продать свою квартиру или дом в Крыму, то, по российскому законодательству, ему требуется поставить недвижимость на кадастровый учёт. Как уточняют адвокаты, раньше, по украинским законам, на кадастровый учёт ставили только земельные участки, теперь же это касается всей недвижимости.

С заявлениями о постановке на учёт объектов недвижимости, согласно ч. 2 ст. 20 закона о кадастре, вправе обратиться собственники таких объектов или любые другие лица. При этом за постановку на такой учёт государственная пошлина не взимается. Эта процедура бесплатна.

Для осуществления государственного кадастрового учёта в соответствии со ст. 21 Закона о кадастре предоставляются следующие документы:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• техплан здания, сооружения, помещения, либо разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, либо документы, устанавливающие право собственности на объект недвижимости;
• для постановки на кадастровый учёт земельных участков  –  межевой план в электронном виде либо документы, устанавливающие право собственности на земельный участок;
• др. документы, предусмотренные законодательством РФ.

Таким образом, для того  чтобы продать свою недвижимость, достаточно иметь: полный пакет документов украинского образца и кадастровый номер, присвоенный согласно российскому законодательству.

Как отмечают специалисты, покупка жилья в Крыму имеет определённые риски. Допустим, человек имеет квартиру или дом в Крыму, но живёт на Украине. И на территории «незалежной» данный собственник может делать со своим крымским жильём, по сути, что захочет. Потому существует вероятность покупки недвижимости в Крыму, которая находится под арестом или в залоге у украинского банка. Как говорят специалисты, проверить данную информацию сейчас достаточно сложно. Кроме того, в тот момент, когда Украина перекрыла доступ крымчанам ко всем базам данных, многие сделки по недвижимости остались неучтёнными. Конечно, нотариусы попытались быстро сформировать новую базу по Крыму, но так как делалось это «вручную», некоторые сделки могли просто упустить.

Безусловно, дважды продавая одно и то же жильё, человек сильно рискует – иначе как мошенничеством это не назовёшь. Но,  чтобы не купить квартиру или дом «с тёмным прошлым» и потратить полжизни на суды, специалисты советуют: прежде всего, требуется собрать максимально полную информацию о возможном аресте или отчуждении имущества. Для этого требуется обратиться в Государственный комитет по регистрации и кадастру, а также параллельно в БТИ.

Как утверждают в Госкомрегистре РК, информация об арестах и запретах в отношении недвижимого имущества собирается со всех доступных источников.

Что касается тех арестов, запрещений, обременений, ипотек, какие были наложены органами Украины, можем пояснить следующее. Органы, имеющие сведения о наложенных ранее ограничениях (обременениях), направляют их в Госкомрегистр. В промежуток времени ведения ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на территории РК было внесено около 3000 таких сведений, в том числе и тех (об ограничениях. – Ред.), какие были ранее наложены органами Украины. Это и судебные приставы-исполнители, суды, правоохранительные органы. Кроме того, кредитные организации, как украинские, так и российские, предоставили и продолжают предоставлять в Госкомрегистр договоры ипотеки, на основании которых ранее была зарегистрирована ипотека. Также госрегистраторами в целях предотвращения незаконных сделок направляются запросы в соответствующие органы и организации с целью получения подлинности и действительности предоставляемых документов. Кроме того, у Госкомрегистра имеется доступ к сведениям об ограничениях, зарегистрированных в регистрационной службе Украины.

На следующем этапе следует узнать, кто прописан в приобретаемом жильё, и отправить запрос в ФМС.

– Если не хотите иметь головную боль – ни в коем случае не покупайте недвижимость «с людьми», – советует адвокат Антон Миркин. – Объясняю. В Российской Федерации есть устоявшаяся судебная практика: если человек прописан, значит, он имеет право пользования и проживания в этой квартире/доме. Также несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет, если у них нет другого жилья, даже в судебном порядке не могут быть выписаны.

Чтобы избежать нежелательного соседства при покупке недвижимости, адвокат советует сначала заключить предварительный договор с продавцом. Здесь можно будет прописать абсолютно всё – от «А» до «Я»: сроки, способы и размер оплаты, а также уточнить, что на момент заключения основного договора в покупаемой квартире никто не должен быть прописан.

– В Российской Федерации купля-продажа недвижимости заключается в простой письменной форме, то есть  обязательное нотариальное удостоверение не требуется, – говорит Антон Миркин. – Это, с одной стороны, большой плюс, с другой – минус. Раньше нотариус, который сам является юристом, проверял законность сделки, а теперь фактически данную нишу заняли преимущественно агентства недвижимости. Я уверен, что они  высокие профессионалы и знают своё дело, но тем не менее  покупатель всё-таки должен нанимать профессиональных юристов для проверки законности сделки.

Со своей стороны специалисты Госкомрегистра уточняют, что выбор формы договора (простой письменный или нотариальный) является исключительно правом самого заявителя и не может быть ему навязан какими-либо организациями. Таким образом, какой заключить договор – определяют сами стороны договора. При этом есть ряд нюансов. Договор, заключённый нотариально, может быть представлен на госрегистрацию одной стороной договора (присутствие другой стороны не требуется) или нотариусом. Договор, заключённый в простой письменной форме, представляется в целях регистрации всеми сторонами по договору или их уполномоченными представителями. И здесь встаёт вопрос о расходах. В случае нотариального удостоверения сделки взимается плата и за удостоверение договора, и за подачу заявления на государственную регистрацию, а также уплачивается гос­пошлина за регистрацию. В случае представления на госрегистрацию договоров в простой письменной форме подлежит уплате только госпошлина в размере 1000 руб­лей.

Р. S. В завершение стоит отметить, что при покупке крымского жилья можно свести все риски «на нет» только в том случае, если обе стороны сделки – продавец и покупатель – постоянно проживают на территории Крыма. А если продавец срочно собрался выехать за территорию РФ или у него по каким-то причинам ещё нет в паспорте прописки – требуется насторожиться. И ещё – не следует покупать жильё по доверенности, через посредника. Будьте предельно педантичными, и тогда новая квартира или дом не принесут вам лишних хлопот.