Кто может не платить за квартиру; как перейти от одной управляющей компании к другой; обязательно ли платить за капремонт; что будет с неплательщиками и как поменять счёт с общего на специальный? Об этом «Крымской правде» сказала Элина АКУЛОВА, заместитель начальника Инспекции по жилищному надзору Республики Крым, заместитель главного государственного жилищного инспектора республики, пишет издание «Крымская правда».
- Элина Васильевна, как сейчас у нас с управляющими организациями многоквартирных домов? За всеми ли домами они закреплены в республике?
- Сейчас в Республике Крым лицензии на управление многоквартирными домами (МКД) получили 203 управляющие организации (УО), при этом фактически деятельность осуществляют 117 компаний — 57,6%. Основная масса управляющих организаций — крымские — 191, 4 управляющие компании из Севастополя, 8 пришли с материковой части страны — из Москвы, Санкт-Петербурга, Челябинска, Краснодарского края, Амурской, Свердловской и Липецкой областей. Из 117 лицензиатов, фактически осуществляющих деятельность по управлению МКД, около 56% — муниципальные унитарные предприятия, есть два индивидуальных предпринимателя. Остальные управляющие организации — частные.
По данным Инспекции, на начало июня под управлением УО находится около 8100 МКД, чуть больше тысячи многоквартирных домов — в управлении товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов (ЖК, ЖСК, ПК), около 4500 МКД — под непосредственным управлением. По МКД, собственники помещений в которых не выбрали способ управления домом и (или) не реализовали его, органы местного самоуправления назначили временные управляющие организации до проведения открытых конкурсов по отбору УО.
- С этого года разрешены плановые проверки, много ли уже выявлено нарушений?
- Внеплановые выездные и документарные проверки по обращениям граждан наша Инспекция проводит с 2015 года, а с 2017-го, и вправду, проводятся плановые проверки управляющих организаций в соответствии с планом, согласованным с Прокуратурой Республики Крым. Проводятся они в отношении лицензиатов, осуществляющих управление МКД более 1 года.
Таким образом, уже проведено 526 проверок, выдано 214 предписаний об устранении нарушений жилищного законодательства, составлено 227 протоколов об административных правонарушениях, к административной ответственности привлечено 118 юридических лиц. Основные нарушения, выявленные в ходе проверок, — нарушение правил содержания общего имущества МКД (текущие крыши, неработающие лифты, затопленные подвалы и
т. д.), нарушение лицензионных требований, невыполнение законных предписаний, непредставление в Инспекцию сведений, предусмотренных законодательством.
- Если жильцам не нравится управляющая организация, обслуживающая их дом, как перейти к другой?
- Можно. В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменён в любое время. Чтобы сменить управляющую организацию, собственникам помещений в МКД требуется провести общее собрание, если на нём будет выбрана новая УО, то ей требуется направить копию протокола общего собрания. Далее все процедуры, связанные с передачей дома от старой управляющей организации, проведёт новая.
- На что обращать внимание при выборе управляющей организации? Сейчас участились случаи, когда компании проводят собрания, агитируют уйти к ним, однако при этом у них в штате только директор, бухгалтер и слесарь.
- В первую очередь, требуется обращать внимание на наличие материально-технической базы у управляющей организации. У неё должно быть представительство в городе, где находится многоквартирный дом (особенно это касается материковых УО), обязательно должна быть организована аварийно-диспетчерская служба и сформирован штат сотрудников.
При выборе управляющей организации требуется обратить внимание на то, сколько времени она осуществляет деятельность и какое количество МКД у неё в управлении — эти данные есть в реестре лицензий Республики Крым на официальном сайте Инспекции на портале Совета министров РК.
- Как быть, если есть нарушение договора (например, не убирают подъезды), однако инициативной группы, совета дома нет, одни платят, другие — нет. Так и будет продолжаться? Перерасчёта тарифа не добиться?
- Если в многоквартирном доме более четырёх квартир и не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом, собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет МКД. Данный совет, состоящий из собственников его помещений, осуществляет в том числе контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых услуг. Все нарушения (невыполнение работ или непредоставление услуг) фиксируются в актах, составленных с участием представителей совета МКД, с одной стороны, и представителями управляющей компании, с другой. При отсутствии представителя управляющей организации акт составляется не менее чем двумя собственниками помещений МКД. Такой акт и является основанием для произведения перерасчёта за невыполненные работы (неоказанные услуги). В случае отказа управляющей организации произвести перерасчёт на основании представленного собственниками акта, собственники обращаются в Инспекцию для понуждения к проведению перерасчёта.
- Кто должен заниматься озеленением двора, установкой скамеек и детских площадок?
- Управляющая компания в рамках тарифа осуществляет работы по содержанию и благоустройству придомовой территории, как правило, это только уборка и обрезка зелёных насаждений. Замена дорожного покрытия, установка урн, скамеек, создание детских площадок — это задачи органов местного самоуправления.
В Крыму начата реализация всероссийского проекта «ЖКХ и городская среда», призванного изменить внешний вид населённых пунктов республики, сделать его более комфортным и благоустроенным. Из федерального бюджета на реализацию проекта Крыму выделено 400 миллионов рублей, 200 миллионов из которых получит Симферополь, а ещё 200 распределят по регионам. 30% этих средств будет израсходовано на формирование и на благоустройство парков, скверов и территорий общего скопления людей и 70% — на формирование и благоустройство дворов. В 2017 году благоустройству подлежат 84 дворовых и 19 общественных территорий в 16 муниципальных образованиях республики. Отдельное финансирование выделено на обустройство спортивных площадок.
- Кто имеет право не платить квартплату — те, кто не приватизировал квартиру или кто не заключил договор с управляющей организацией?
- В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение (квартплату) и коммунальные услуги.
При этом в соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности, а у нанимателя жилого помещения по договору социального найма (неприватизированные квартиры) — с момента заключения договора социального найма. Таким образом, и собственники помещений в МКД, и граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, обязаны платить квартплату.
В случае, если какой-то собственник помещения в МКД не заключил договор управления с управляющей организацией, однако при этом более 50% собственников помещений в этом доме такой договор заключили, то договор считается подписанным для всего дома. Соответственно, исполнение условий договора, в том числе по уплате квартплаты, обязательно и для тех собственников помещений в МКД, какие не подписали договор с управляющей организацией.
-Как быть, если сотрудник УК требует дополнительную плату за работу в квартире? Какие работы платные, какие входят в обслуживание по квартплате?
- В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения, то есть квартиры, несёт бремя содержания и его, и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 4 данной статьи, собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД. Тариф на содержание и ремонт жилья (квартплата) включает в себя только содержание общего имущества МКД (перечень работ и услуг является неотъемлемой частью договора управления).
Ремонтные работы в квартирах собственников в тариф не включены, они выполняются управляющей организацией (если предоставление таких услуг предусмотрено управляющей организацией) за дополнительную оплату.
- Кто вправе контролировать сбор средств на капремонт и процедуру его проведения?
- На территории республики контроль над формированием фондов капитального ремонта осуществляет Инспекция по жилищному надзору Республики Крым. Региональный оператор, владельцы специальных счетов ежемесячно направляют в Инспекцию сведения о размере средств, начисленных и поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт; сведения о размере израсходованных средств на капремонт со специальных счетов; сведения о размере остатка средств на спецсчетах; сведения о заключении договоров займа и (или) кредитных договоров на проведение капремонта.
- Почему такие большие сроки для ремонта — некоторые дома лишь в 2028-м будут ремонтировать?
- Долгосрочная программа капитального ремонта рассчитана на 30 лет. Многоквартирный жилой фонд Республики Крым — около 15000 МКД. Естественно, все дома одновременно отремонтировать невозможно. В программу многоквартирные дома включались в зависимости от ряда технических параметров, в том числе от года ввода в эксплуатацию, степени износа и т. д. Поэтому какие-то МКД попали в программу капитального ремонта в ближайшие годы, а срок ремонта некоторых наступит и в 2040-х годах.
- Обязательно ли вообще платить за капремонт, бытует мнение, что, если первый раз не заплатил, не заключил договор, то можно и дальше не платить. Или, например, если для дома никто ничего не делает, то и платить необязательно?
- Обязательно. В соответствии с частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД. При этом заключение договора на уплату взносов на капитальный ремонт с региональным оператором не предусмотрено жилищным законодательством.
Решением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД признана конституционной.
В решении Конституционного суда отмечается, что из права собственности на жилые помещения вытекает обязанность заботиться об общем имуществе и сохранности многоквартирного дома. Право муниципалитета самостоятельно определить способ финансирования капитального ремонта, если сами жильцы уклонились от выбора, не противоречит Конституции. В то же время местные власти обязаны надлежащим образом проинформировать граждан о механизме финансирования капремонта. Также дано пояснение, что взносы на капитальный ремонт не являются налогом, потому, что собранные средства должны расходоваться исключительно целевым образом.
Система «общего котла» сама по себе не противоречит Конституции, потому, что позволяет быстро аккумулировать средства для неотложного проведения работ в аварийных зданиях. Исходя из этого, очерёдность проведения капитального ремонта должна определяться на основе объективного состояния домов и может быть оспорена жильцами в судебном порядке.
С неплательщиками взносов на капитальный ремонт региональный оператор будет вести исково-претензионную работу, взыскивать задолженность по суду. Также за неуплату взносов на капитальный ремонт предусмотрены пени и штрафы.
- Как поменять способ оплаты (общий и спецсчёт), можно ли сделать это самостоятельно или надо обращаться в юридическую консультацию?
- Варианты накопления в фонд капитального ремонта: счета регионального оператора («общий котёл»); специальные счета регионального оператора; специальные счета владельцев. В соответствии с частью 1 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Владельцем специального счёта может быть только юридическое лицо: ТСЖ (ТСН), жилищный кооператив (ЖК, ЖСК, ПК) либо управляющая организация. В случае принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта с «общего котла» на специальный счёт владельца владелец спецсчёта направляет копии соответствующего протокола общего собрания собственников помещений региональному оператору, в орган местного самоуправления и в Инспекцию по жилищному надзору Республики Крым. Через год и 5 дней после поступления такого протокола региональному оператору средства, уплаченные жильцами дома на счёт «общий котёл», будут перечислены на специальный счёт владельца.
-Что будет, если из всего дома в 114 квартир платят лишь в 15? Как будет взыскиваться стоимость — с должников, или честным ещё добавят?
- Исково-претензионная работа будет вестись исключительно с неплательщиками. Исправные плательщики нести ответственность, в том числе финансовую, за неплательщиков не будут.
Беседовала
Наталья ПУПКОВА.
