Начнём с того, что сдача внаём жилого помещения регулируется в российском законодательстве Гражданским кодексом (гл. 35) и Жилищным кодексом (гл. 8, 10, 12, 14). По сути, выделяют два основных вида найма: социальный – это когда человек, нуждающийся в улучшении жилищных условий, стоял на очереди и получил в пользование квартиру (государственное, муниципальное жильё, принадлежащее местному совету). И найм у частного лица – когда собственник квартиры или дома просто сдаёт жилое помещение. Остановимся пока на последнем варианте для более детального рассмотрения.

Итак, основанием для выселения жильцов из частной собственности прежде всего может служить несвоевременная оплата. Как поясняет адвокат Антон Миркин, если людей пустили пожить на срок не более года, тогда достаточно с их стороны иметь задолженность всего за два месяца, а если они будут жить более долгий срок (3-5 лет), то тогда задолженностью, за которую их могут выселить, считается неуплата за полгода.

Кроме того, продолжает адвокат, если люди, снимающие квартиру или дом, портят имущество, нарушают общественный порядок, мешая спокойно жить соседям, используют жильё не по назначению (как офис или студию для репетиций), то и в этом случае собственник жилья имеет право их выселить (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

Конечно, просто так взять и выгнать людей на улицу, даже если они не платят за жильё и к тому же ведут себя асоциально, не удастся. Чтобы их выселить, требуется обратиться в суд. Здесь сразу встаёт вопрос: был ли заключён договор со съёмщиками жилья? Если да, тогда можно идти в суд.

Судьи могут не сразу удовлетворить вашу просьбу выселить нерадивых квартиросъёмщиков – им могут дать отсрочку для устранения нарушений. Обязательно получат отсрочку на выселение и семьи с маленькими детьми. Причём если в суде докажут, что детям негде больше жить, то проживать на съёмной квартире они смогут ещё долго – почти год.

Тем же, кто сдавал квартиру или дом без договора, будет сложнее выселить квартиросъёмщиков. Для начала придётся объясниться с налоговиками – заплатить налог со сдачи жилья (а если при этом вышли все сроки подачи деклараций, то предстоит ещё оплатить штрафы, пени и неустойки). Даже если люди жили бесплатно, доказать это в суде будет достаточно сложно – мало кто поверит в бескорыстие собственника жилья.

– Я бы рекомендовал гражданам, какие планируют сдавать в аренду собственное жильё, зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и получить патент для сдачи жилья в аренду, оплатить данный патент, – это будет намного дешевле, чем сдавать как просто физическое лицо. И это всё будет по закону, в соответствии с налоговым и другим законодательством России, – комментирует адвокат.

Рассмотрим и такой случай: если человек, сам пользующийся жильём по договору социального найма, решил кого-то пустить пожить и выселить теперь не может.

Согласно Жилищному кодексу РФ (гл. 8, ст. 80), наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом им жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). При этом срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Если срок истёк, временные жильцы обязаны съехать. Если срок не согласован, то временные жильцы должны освободить жилое помещение не позднее 7 дней с момента, когда их об этом попросили. Лучше это предупреждение о выселении сделать в письменном виде. Исковое заявление о выселении временных жильцов подаётся в районный (городской) суд по месту жительства ответчика.